Представьте себе: годами копились средства на собственную квартиру, с надеждой найден отличный вариант, сделка завершается у нотариуса, и, наконец, заветная мечта становится реальностью. Но в какой-то момент жизнь переворачивается с ног на голову — вас выселяют или сообщают о судебном разбирательстве. Оказывается, «продавец» оказался мошенником, а договор, удостоверенный нотариусом, — фальшивкой. Как быть в такой ситуации? И кто ответит за ваши потери — нотариус или кто-то другой?
Скандальная история: как обманутый продавец стал жертвой аферистов
Рассмотрим конкретный случай, ставший предметом обсуждения в судах (дело № 56-КГ25-14-К9):
- Первичное мошенничество. Мошенник, представляясь владельцем квартиры, продает её добросовестному Покупателю №1. Договор заверяется нотариусом, и у Покупателя №1 появляется новое жилье. Вопросы о легитимности сделки отсутствуют.
- Переход права. В скором времени Покупатель №1 решает продать квартиру другому добросовестному Покупателю №2. Сделка проходит под наблюдением нотариуса, и Покупатель №2 заплатив 3 миллиона рублей, получает ключи от квартиры.
- Судебные разбирательства. Однако ровно через год, настоящая владельца квартиры заявляет свои права в суд, демонстрируя подделанную подпись. Суд выносит решение о возврате жилья законному владельцу, ставя Покупателя №2 в трудную ситуацию.
На чьей стороне закон: иски и аргументы сторон
Покупатель №2 решает подать иск к нотариусу, основываясь на статье 17 Основ законодательства о нотариате, которая обязывает нотариуса нести ответственность за убытки, если его действия были неправомерными. Заключение суда первой инстанции было в пользу покупателя, но ситуация изменилась на уровне Верховного суда.
Верховный суд пересмотрел дело, учитывая, что во время иска о признании сделки недействительной нотариус не был признан виновным в подделке. Таким образом, суд установил, что Покупатель №2 не имеет права оспаривать выводы первого дела, так как они стали неоспоримыми.
Как защитить себя в будущем: практические советы
Чтобы избежать подобных трагедий, важно соблюдать несколько простых, но эффективных мер:
- Запрашивайте полную историю собственности. Не ограничивайтесь выпиской из ЕГРН — закажите расширенную версию для проверки всех предыдущих сделок за последние годы.
- Проверяйте нотариуса. Удостоверьтесь, что нотариус имеет действующую лицензию и не имеет дисциплинарных взысканий.
- Используйте escrow-счета. Они гарантируют сохранность ваших денег до момента официальной регистрации сделки.
- Оформляйте титульное страхование. Это предотвратит потери в случае мошеннических действий, связанных с правом собственности.
- Будьте осторожны с новыми владельцами. Если продавец недавно купил недвижимость, стоит задать дополнительные вопросы о предыдущей сделке.
