Покупка квартиры с зарегистрированными жильцами — это всегда своего рода лотерея. Желательно перед покупкой убедиться, что все предыдущие жильцы выписались. Однако на практике это часто оказывается сложной задачей, особенно когда речь идет о альтернативных сделках, когда у людей нет возможности временно уехать до приобретения нового жилья.
Возможным решением проблемы является заключение сделки, но с предварительным получением от жильцов письменных согласий на выселение. Также стоит предусмотреть задаток от продавца, который обеспечит обязательство передать квартиру свободной от жильцов в установленный срок.
Если обязательство не исполняется, покупатель вправе оставить задаток у себя и инициировать процесс выселения жильцов.
Юридические аспекты выселения жильцов
В большинстве случаев выселить прежних жильцов можно без особых проблем. Согласно законодательству, члены семьи прежнего собственника утрачивают право на использование квартиры после того, как у нее появляется новый владелец (ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ). Однако принудительное выселение и снятие с регистрационного учета можно осуществить только через суд.
Собственнику необходимо подать исковое заявление, требуя признать за жильцами утрату права пользования квартирой, снять их с регистрационного учета и произвести выселение, если они отказываются покидать жилье.
Взыскание платы за пользование квартирой
Иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры. Если жильцы долгое время отказываются освобождать квартиру после продажи, собственник вправе взыскать с них арендную плату за фактическое пользование жильем, исходя из рыночных ставок в данном районе (по нормам возврата неосновательного обогащения — ст. 1102 ГК РФ).
Суд удовлетворит иск, если не будут найдены основания для постоянного пользования квартирой прежними жильцами. Такие случаи часто возникают и являются результатом недостаточной проверки квартиры перед покупкой. Об этом подробнее будет рассказано в одной из следующих публикаций.
