С 2026 года вступили в силу значительные изменения в налоговом законодательстве, касающиеся сферы недвижимости. Внимание к изменениям необходимо всем, кто занимается арендой, продажей и инвестициями в недвижимость.
Ключевые изменения НДС для ИП на УСН
Одно из главных нововведений — снижение лимита выручки для перехода на уплату НДС с 60 миллионов до 20 миллионов рублей. Это обусловлено данными, полученными за 2025 год. Если индивидуальный предприниматель (ИП) превысит указанный порог, с 1 января 2026 года он становится плательщиком НДС.
Важно отметить, что далее лимит будет снижаться постепенно: в случае, если выручка составит 19 миллионов рублей в 2026 году, с 2027 года потребуется уплачивать НДС по новому лимиту — 15 миллионов рублей.
Переход на НДС произойдёт автоматически, при этом компании будет необходимо вести полный бухгалтерский учёт и предоставлять декларации по НДС. Для ИП доступна возможность выбора льготной ставки: 5% при годовом доходе до 250 миллионов рублей или 7% — при доходе от 250 до 450 миллионов рублей. Однако, как показывает практика, для арендодателей это может стать ловушкой, так как фактически уплата НДС может обернуться дополнительным налогом с продаж.
Риски при продаже объектов недвижимости
Продавцам, которые одновременно сдают недвижимость, стоит обратить внимание на риски, связанные с налогообложением. Если ИП с годовой выручкой менее 20 миллионов рублей в июне 2026 года реализует объект за 22 миллиона рублей, это может привести к автоматическому переходу на НДС.
Таким образом, продажа одного объекта может вызвать дополнительную налоговую нагрузку на всю деятельность, что требует предварительных расчётов.
Патенты и самозанятость: изменения под контроль
Ещё одно изменение касается годового лимита дохода для применения патента, который снижен до 20 миллионов рублей. Для самозанятых остаётся возможность сдачи лишь жилой недвижимости с лимитом 2,4 миллиона рублей в год. При превышении этого показателя потребуется регистрация в качестве ИП.
Дополнительно, физические лица, занимающиеся систематическими сделками с недвижимостью, могут столкнуться с риском классификации их действий как предпринимательские. В случае подтверждения такой квалификации налоговые службы могут произвести доначисления по правилам для юридических лиц.
Перед собственниками недвижимости открываются новые горизонты — теперь они должны адаптироваться к новым условиям и пересматривать свои стратегии ведения бизнеса.
