В 2025 году Москва продолжает привлекать внимание инвесторов, которые стоят перед важным выбором: сосредоточиться на моментальном доходе от аренды или ставить на долгосрочный прирост капитала. В условиях динамичного рынка недвижимости, где ипотечные ставки, инфляция и общий климат в сегменте жилья постоянно меняются, актуальность этого вопроса возрастает, пишет Дзен-канал " VAYCHULIS ESTATE".
Анализ рынка аренды
Наблюдая за ростом арендных ставок в Москве, видно, что они увеличились на 4,2% в ЦАО и на 1,6–3,4% в других округах по состоянию на октябрь 2025 года. Минимальная ставка аренды уже достигла рекордных 44 000 рублей в месяц, что делает данный сегмент особенно привлекательным для инвесторов.
Выбирая квартиру за 16 миллионов рублей, можно рассчитывать на аренду в 100 000 рублей в месяц, что придаёт доходность до выхода на чистую прибыль в 7,5% годовых. Хотя после вычета налогов и сопутствующих расходов чистая доходность может снизиться до 5–6%, важно учесть, что в совокупности с приростом стоимости (исходя из роста цен на жильё в 4% годовых) совокупная доходность может достигать 9–10%. Такой подход делает аренду привлекательным выбором для тех, кто ищет стабильный доход.
Рост цен на недвижимость
С 2024 года рост цен на жильё в Москве был умеренным, достигнув 4,3% для однокомнатных квартир, что значительно ниже темпов роста аренды, который сохранился на уровне 14,3%. Но, несмотря на данный факт, управление дефицитом новостроек может поддерживать цены в среднесрочной перспективе, предоставляя возможности для инвесторов.
Принимая во внимание, что при продаже недвижимости возникают дополнительные расходы на комиссию агентств и возможные налоговые обязательства, расчёт прироста капитала становится более актуальным на горизонте 5–10 лет. Важно помнить, что в условиях высокой конкуренции рост цен может оказаться нерегулярным, что делает долгосрочные инвестиции в премиальные объекты менее предсказуемыми.
Стратегии для инвесторов
Понимание своих целей — ключевой момент для успешного инвестирования. Если цель — регулярный денежный поток и быстрое получение дохода, следует искать объекты с высоким уровнем аренды в востребованных локациях.
Если же приоритетом является накопление капитала, внимание следует сосредоточить на уникальных премиальных объектах, готовых к долгосрочным инвестициям. Так, уместно рассмотреть следующие аспекты:
- Сравнение валовой и чистой доходности от аренды: если чистая доходность превышает 6% — это уже хороший знак.
- Оценка потенциального роста цен: если ожидается менее 5% роста в год, то аренда может стать более выгодной альтернативой.
В конечном итоге, выбор стратегии зависит от индивидуальных предпочтений и условий рынка.
